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滙盛金融美国商业地产各板块研究

发布日期:2022-05-19 10:34    点击次数:184

根据近期Nareit全美地产基金大会和标准普尔公司(S&P Global)近期的地产研究报告,滙盛金融为您梳理了最被看好的几大板块。

1

  医疗地产板块(Healthcare) 

推荐指数:★★★★

与其他板块相比,医疗、办公室、建筑和生命科学类建筑一直有着稳定的收入表现。这些板块相较来说波动不大,主要得益于人口增长以及对生物科技以及其他新型科研项目日益增加的需求。不仅如此,人口老龄化还会继续推动未来几年这些板块的出租率。

2

  数据中心(Date Center) 

推荐指数:★★★★

数据中心是近几年增长最为强劲的地产板块之一。

数据中心主要是帮助企业或个人存储重要数据,从而收取存储费用。大部分客户均是各类大型企业,也会有较少的个人客户。这类数据中心很多曾经是帮助企业提供纸质文件仓储的公司。在越来越多的公司开始使用电子存档的方式之后,很多提供纸质文件仓储的公司转型为数据中心,并提供纸质文件扫描的服务。

尽管去年第四季度租赁活动有些减弱,预计今年云计算等科技的发展会使得数据中心租赁的需求增长速度继续超过供给。然而我们预期价格压力会维持稳定,尤其是对于超大型规模数据中心的交易部分。

市面上主要租户有:

3

  物流地产板块(Logistics) 

推荐指数:★★★★

随着电子商务的崛起,物流地产板块在最近几十年产生翻天覆地的变化。由于被电子商务所偏好并且被“最后一英里”运输所推动,这些地点的需求量持续增长。

现如今,零售板块的衰退与物流地产板块的兴起不无关系。现代物流不仅考虑的是将产品从A点送达B点,而且还结合了现代的供应链的管理以及最后一公里配送服务,不断增长的需求会持续超过市场供给,因此会在未来几年有比较好的机会。

但潜在的风险也是存在的。首先,物流地产板块可能会受到经济危机的冲击。在经济危机中, 常州煜明电子股份有限公司居民消费会较为低迷,因此物流地产的市场规模也会受到一定的压缩。其次,物流地产板块也会受到科技行业的冲击。现如今,无人驾驶等新兴科技可能会对物流地产板块造成一定的冲击。

快递中快递送达的定义:

参与市场调查的人员中认为3-4天属于快速送达的人数占比。

数据来源:德勤;安博研究

4

  仓储地产板块(Self-Storage) 

推荐指数:★★★

在美国的城市区域,尤其是纽约、波士顿这类大型城市都会有一类特殊的地产——仓储地产。这类地产在国内及其他新兴市场并不常见,租户在仓储地产内租赁一个房间或储物箱来储存自己暂时不需要使用的物品。

随着千禧一代的成长,民众的消费习惯也在不断的变化,对仓储地产板块的需求也在波动中有升。美国房地产投资信托基金的仓储板块在过去五年净并购量达到近150亿美元,在这段期间内,面积增幅打到70%。

因此仓储类地产在未来几年也有一定的机会。但仓储类地产的收益可能会受到经济波动的影响,因为在居民收入不高的时期,人们可能会减少对仓储类地产的消费。因此经济环境的变化对增量客户数量的影响可能会较大。

5

  办公地产板块(Office) 

推荐指数:★★★

办公室房地产信托基金的同店经营活动净收入增至5.1%(2017年第四季度为2.3%),出租率稳定在93.2%。尽管收入增加,不同市场的负担能力也有所不同。例如纽约等区域面对着过度供给压力,而西海岸则持续表现出由科技行业推动的需求增加,地区不同导致办公地产表现不同。

与此同时,在We-Work这样的租赁公司扩大的同时也造成了传统地产商转型等压力,因此目前不是最推荐的板块。

数据来源:Nareit全美地产基金大会

作者简介

陈凯丰博士,美国 Horizon Financial 首席经济学家,纽约金融论坛(NYFF)联席发起人,目前在纽约管理全球宏观对冲策略,同时在纽约大学、纽约佩斯大学、西班牙巴塞罗那商学院纽约中心任教,并担任纽约大学专业学院院长兼职顾问委员会委员,教授理事会委员。陈博士曾经就职于摩根斯坦利,Amundi资产管理公司,国家开发银行,目前是纽约经济俱乐部会员,外交政策协会委员,科罗拉多大学摩根大通商品研究中心全球商品研究杂志编委,莫斯科人民友谊大学新兴市场研究中心委员,并多次在哈佛大学授课。他参与撰写的新书 Banking and Finance Issues in Emerging Markets (新兴市场银行和金融课题)在2018年10月份由 Emerald Group 在伦敦出版。

转自Horizon滙盛控股 作者 陈凯丰及其团队

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